반전세 계약 급증하며 전세시장 소멸 우려 높아져
정부의 ‘임대차 3법’ 시행에 따른 후폭풍이 예사롭지 않다. 우선 시장에서 전세 물량이 품귀현상을 나타내며 가격이 폭등하고 있다. 또, 전세계약 갱신기간 중 임대료 인상폭을 최대 5%로 제한하는 '전월세상한제'를 도입했지만, 집주인은 세입자 동의 없이는 임대료를 아예 올리기도 어려울 전망이다. 임대시장이 온통 흔들리며, 전세제도의 소멸을 걱정하는 소리도 많다.
법 시행에 따라, 임대시장에선 전세 대신 반전세(보증금+월세) 계약이 급증하고 있다. 서울시 부동산광장에 따르면, 8월 들어 아파트 전·월세 거래 중 반전세는 16.4%를 차지했다. 7월 반전세 비중 10.1%와 비교하면 6.3%포인트 오른 것이다.
반전세 계약이 늘어난 이유는 분명하다. 집주인들이 크게 늘어나는 세금 부담에 대응, 적정한 월세 수입으로 세금을 충당하려는 것이다. 이에 따라, 전세 물량이 품귀현상을 보이며, 전세 수요자의 애를 태우고 있다는 분석이 나오고 있다.
정부는 전·월세 전환율을 기존 4.0%에서 2.5%로 완화하려 하지만, 이 역시 신규 월세계약에는 적용되지 않는다. 전세의 월세 전환 또는 임대료 폭등을 막기엔 한계가 뚜렷하다는 것이다.
세입자의 동의가 없으면 임대료 5%도 인상하기 어렵다는 부분도 문제다. 임차인을 보호하는 법 취지상, 임차인이 임대료 인상을 거절하면 임대인은 우선 이를 받아들일 수밖에 없다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 '임대차법 해설서'를 28일부터 온라인으로 배포할 계획. 그러나, 이 부분 역시 시장현실을 맞지 않는다는 논란과 함께, 임대인-임차인 간 갈등을 키울 우려도 높다.
국토부의 자료에 따르면, 앞으로 집주인이 임대료를 5% 한도 내에서 증액하고 싶다면 계약갱신청구권을 행사한 세입자에게 그 이유를 입증하는 '차임 증감청구권'을 행사해야 한다. 이 때 법에서 인정하는 증감청구권의 사유는 현재의 임대료가 △임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 △경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 경우다. 증액을 청구한 집주인은 그 사유를 증명해야 한다.
이 때 임대료 인상의 사실상 결정 권한은 세입자에게 있다. 임대인이 증감청구권 행사 사유를 설명하더라도, 임차인이 이를 거부할 수 있다는 것이다. 세입자는 설사 임대료 인상을 거절해도 계약갱신청구권에 따라 임대주택에서 최소 4년을 살 수 있다. 임대차법 해설서에는 "임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것뿐이지, 임차인이 이에 반드시 응해야 하는 것은 아니다"라고 설명한다.
앞으로 임대차 관련 갈등은 날로 많아질 우려가 높다. 계약기간 4년 중 전월세를 5%라도 올려 받으려는 집주인의 욕구와, 법이 보장한 방어권을 적극 행사하려는 세입자 간의 충돌이 바로 그것이다.
이런 내용을 보도한 기사들의 반응(댓글)은 비판 일변도다. 한 기사의 반응, ‘좋아요’ 127건에, ‘화나요’ 3840건(24일 오전 10시 기준). 주로 40대가 가장 많은 댓글을 달고, 30대와 50대도 반대 내지 우려 의견을 밝혔다.
“납세자가 동의 안하면 세금도 못올려야지 그럼”(공감 5292-비공감 37), “ㅋㅋ 그럼 전세 한 번내고 세금없이 평생 거주하는건가? ㅋㅋ 집주인은 임차인 잘살라고 세금 뼈빠지게 벌어서 갖다 바치고 ㅋㅋ”, “나도 임차인이지만 이 정도면 집있는 사람들 들고 일어나도 할 말 없을거 같은데. 이건 뭐 집있다고 멱살잡고 흔들어 대는거랑 같은데...”,
“민주주의 사회에서 공권력의 시장경제 개입, 꼭 공산주의 같네...”, “이런 논리라면 국개의원 니들 급여도 국민 승인 없이는 4년 동안 급여 인상 못하게 해라”, “집에 대한 세금도 임차인이 다 내게 해라. 그래야 앞뒤가 맞지 집가진게 죄냐”....
새 주택임대차보호법은 오는 10월부터 전월세 전환율을 기존 4%에서 2.5%로 인하하여 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용한다. 시행 후 최초로 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환하는 경우 적용할 수 있다.
국토교통부는 임대차법을 둘러싼 갈등에 대응, 서울 성동구와 강남구, 경기 의정부시와 성남시에 상담소를 개소하고 24일부터 방문접수를 받고 있다.
